March 28 2014

Regina Di Ciommo

Será que o mercado imobiliário brasileiro está ameaçado pela bolha financeira?





O mercado imobiliário brasileiro demonstra crescimento desde 2005, tendo como pano de fundo a estabilidade da economia e medidas de incentivo ao crédito imobiliário.

Uma grande parcela da população passou a ter acesso ao consumo e ao crédito nos últimos anos, num fenômeno de mudança social muito amplo. O mercado imobiliário ainda tem um grande espaço para crescimento, favorecendo os investidores, com uma opção segura para o aumento do patrimônio. As menores taxas históricas de desemprego também levaram à necessária confiança para o investimento em imóveis e a compra da casa própria.

O tamanho do mercado e o perfil do consumidor

Levando em consideração que o déficit habitacional brasileiro, ou seja, a necessidade de moradias para a população, foi estimado em 6 milhões de unidades, ainda estamos longe de atingir o atendimento desse mercado.

No Brasil há uma preponderância da população jovem, que está no mercado de trabalho e que tem renda suficiente para comprar sua primeira moradia antes dos 35 anos. Jovens encontram emprego em centros urbanos longe de suas famílias de origem, buscando moradias.. Novas famílias se formam através do casamento e buscam a casa própria, ao mesmo tempo em que o divórcio se transformou em um fato social de grande incidência, também gerando demanda por moradias pelos casais separados. Somente a população jovem gera uma demanda de mais de um milhão de moradias novas por ano.

O crédito imobiliário é concedido atualmente com mais facilidade, através de programas de habitação que tornam o financiamento imobiliário mais acessível. Isso significa aumento da demanda e aquecimento do mercado imobiliário.

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O investimento em imóveis no Brasil continua a ser um bom negócio?

O que aparenta ser um bom negócio, com demanda crescente e bases confiáveis, tem despertado bastante polêmica entre os economistas que insistem em comparar a situação brasileira com a realidade americana, a chamada bolha imobiliária, que levou aquele país à séria crise do setor, em 2008.

Para que se possa comparar as duas realidades e afirmar que o Brasil pode estar assistindo a uma bolha imobiliária, com risco de um eventual “estouro” dessa bolha, é fundamental entender o conceito de bolha imobiliária.

O que é bolha imobiliária?

A bolha imobiliária se caracteriza pelo aumento dos preços dos imóveis movido pela especulação, ou seja, com a expectativa generalizada de aumentos futuros e alta lucratividade. Esse aumento dos preços difere dos aumentos e flutuações de preço que existem normalmente no mercado em razão da oferta e procura.

A bolha imobiliária é alimentada pela concessão facilitada de crédito imobiliário, que contribui para que oferta e demanda deixem de estar alinhadas, levando à crise que provoca a repentina desvalorização dos imóveis.

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Se considerarmos essas condições para a existência da bolha imobiliária e analisarmos a situação brasileira veremos que não existem as condições que caracterizam esse risco. A principal delas é que a maioria dos financiamentos concedidos pela Caixa Econômica Federal, que é a instituição financeira intermediária de mais de 70% de todo o mercado imobiliário do Brasil, são financiamentos concedidos para aquisição da primeira moradia. Esse fato é a maior prova de que não são os especuladores os principais agentes do mercado imobiliário, mas os mutuários que adquirem a casa própria.

Além disso, a concessão de crédito imobiliário no Brasil é bastante exigente quanto aos requisitos, restringida a 65% do valor do imóvel, em média. A concessão de crédito nos Estados Unidos chegou a ser maior do que o valor do imóvel e bastante facilitada, o que levou ao colapso e endividamento. O sistema americano foi grandemente afetado porque o setor imobiliário é um dos principais componentes do PIB americano, o que não ocorre no Brasil.

O mercado imobiliário reflete as mudanças sociais no Brasil

Podemos dizer que o mercado imobiliário brasileiro está baseado nas mudanças demográficas, econômicas e sociais que ocorrem no Brasil, e que são a garantia de que o momento favorável vai durar e é estável.

A polêmica continua porque há especialistas que analisam o alto preço dos imóveis atualmente, chegando a serem exorbitantes quando olhamos para a situação de cidades como São Paulo e Rio de Janeiro. As vendas continuam a ocorrer e os empreendimentos imobiliários continuam a crescer, da forma que muitos consideram insustentável.
Os preços estão altos e há demanda, gerando a conclusão de que os imóveis estão sendo comprados por especuladores que esperam ter muito lucro vendendo ainda mais caro, movidos pela ideia de que a valorização continuará a acontecer no mesmo ritmo. Há especialistas que apontam que essa valorização não irá continuar.

A necessidade cultural de ter uma casa própria e sair do aluguel é o principal fator que movimenta esse mercado e é o slogan exaustivamente repetido pelas construtoras e incorporadoras na hora de vender apartamentos na planta.
Os preços explosivos são sustentáveis?

Com juros baixos, grande oferta de construções e demanda crescente por moradias, os preços estão explodindo. No entanto, a classe média emergente vem preenchendo as condições para os financiamentos, em um cenário de pleno emprego que sustenta a demanda imobiliária. Entretanto, há os que desejam ganhar dinheiro fácil, comprando na planta para revender, aproveitando-se do momento favorável.

Por quanto tempo esse clima favorável para os negócios imobiliários vai durar é difícil de mensurar, exigindo mais do que apenas previsões científicas. Mas certamente a situação brasileira é peculiar e não pode ser comparada à americana da década passada. O que historicamente acontece no Brasil é uma corrida para tentar superar décadas de falta de acesso à moradia, por uma classe média emergente constituída por mais de trinta milhões de pessoas, que há muito tempo sonha com a casa própria e quer a realização imediata de seu sonho através do financiamento.

Talvez esse consumidor não tenha paciência de esperar os preços baixarem e venha sustentando um ambiente favorável até para aqueles que desejam especular. Mas a realidade brasileira costuma surpreender os economistas e é difícil dizer até quando esse cenário vai durar.

Sobre o autor: Regina Di Ciommo

Mestrado e Doutorado em Sociologia pela UNESP – Universidade Estadual Paulista, pós-doutorado em Recursos Naturais com especialização em Ecologia Humana. Pesquisadora da Universidade Estadual da Bahia, em Ilhéus, é professora de cursos de pós-graduação. Coordenadora e membro de projetos de desenvolvimento local e sustentabilidade, no estado de São Paulo e Bahia.